Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność

Rozpoczyna się stopniowe wygaszanie prawa użytkowania wieczystego w zakresie oznaczonych nieruchomości. Pierwszym krokiem do tego jest ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Jakie grunty będą podlegały przekształceniom? Kiedy przekształcenia nastąpią? Z jakimi opłatami wiążą się przekształcenia i kto je poniesie? Jakie przysługują prawa i obciążają obowiązki służące osiągnięciu celu ustawy? Kto na przekształceniach skorzysta? O tym poniżej.

Prawo do przekształcenia

Możliwość wystąpienia przez określone podmioty z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego oznaczonych nieruchomości w prawo własności przewidziano już ustawą z dnia 20 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 83 z późn. zm.). 

Takie uprawnienie przyznano osobom fizycznym i prawnym (oraz ich następcom prawnym), które w dniu 13 października 2005 r. były użytkownikami wieczystymi. Od 5 października 2018 r. uprawnienie przysługuje wyłącznie osobom fizycznym, które są użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod zabudowę na cele mieszkaniowe lub pod zabudowę garażami oraz nieruchomości rolnych.

Z żądaniem przekształcenia użytkowania wieczystego we własność mogą wystąpić też osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokalu, których udział w nieruchomości wspólnej obejmował prawo użytkowania wieczystego, a także spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.

Iluzoryczność uprawnienia

W rzeczywistości ustawa z 2005 r. nie zapewnia właścicielom lokali w budynkach wielolokalowych faktycznej możliwości realizacji roszczenia o przekształcenie.

Problem tkwi w przyznaniu wspomnianego uprawnienia wszystkim współużytkownikom wieczystym łącznie. Wprawdzie przewidziano możliwość skierowania żądania przez współużytkowników wieczystych, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę, tym niemniej sprzeciw nawet jednego współużytkownika powoduje zawieszenie postępowania.

W efekcie następuje zablokowanie nabycia prawa własności gruntu przez pozostałych mieszkańców budynku do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez sąd (art. 199 k.c.). Inny problem to obciążenie użytkowników wieczystych obowiązkiem ponoszenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego.

Cel nowej ustawy

Odpowiedzią na te problemy jest nowa ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów z dnia 20 lipca 2018 r. (Dz. U. z 2018 r., poz. 1716). Zaznaczmy jednak od razu – ustawa nie dokonuje zupełnej likwidacji użytkowania wieczystego, a to z uwagi na brak w systemie praw rzeczowych alternatywnych praw pozwalających na długofalowe i stabilne inwestowanie w cudzą nieruchomość.

Jakie nieruchomości obejmie przekształcenie?

Nowa ustawa przewiduje przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w odniesieniu do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, tj. nieruchomości zabudowanych wyłącznie budynkami:

• mieszkalnymi jednorodzinnymi,
• mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne,
• mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
  
  

Coraz bardziej powszechne jest sytuowanie lokali handlowych i usługowych na parterze budynków mieszkalnych. Wszędzie tam, gdzie przeważa funkcja mieszkalna budynku, możliwe jest – stosownie do ww. zakresu przedmiotowego ustawy – przekształcenie.

Co więcej, owo przekształcenie dotyczyć będzie wszystkich właścicieli budynku, tj. zarówno mieszkalnych, jak i usługowych. Zatem z dobrodziejstwa przekształcenia użytkowania wieczystego we własność skorzystają nie tylko właściciele lokali mieszkalnych w budynkach, ale także przedsiębiorcy.

Moment przekształcenia

Zasadniczo przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności nastąpią z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2019 r. Istniejące w dniu przekształcenia obciążenia użytkowania wieczystego  stają się obciążeniami nieruchomości. Obciążenia udziałów we współużytkowaniu wieczystym gruntu stają się zaś obciążeniami udziałów we współwłasności nieruchomości.

W końcu, prawa związane z użytkowaniem wieczystym stają się prawami związanymi z własnością nieruchomości. W przypadku przekształcenia współużytkowania wieczystego gruntu, wielkość udziałów we współwłasności gruntów odpowiada wielkości udziałów we współużytkowaniu wieczystym.

Ustawa przewiduje też kilka szczególnych sytuacji (poniżej) powodujących, że do przekształcenia dojdzie w innym, niż określony powyżej, terminie.

Gdy na gruncie położone są inne jeszcze obiekty budowlane (niepozwalające uznać nieruchomości za zabudowaną na cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy), to przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydzielonej z tego gruntu i spełniającej warunki ustawowe następuje z dniem założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości albo z dniem wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej gruntu niespełniającego warunków do przekształcenia.

Gdy zaś właścicielem prawa własności nieruchomości miałby być cudzoziemiec i zgodnie z ustawą z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, wymagane jest do tego zezwolenie na nabycie nieruchomości, przekształcenie następuje z dniem, w którym zezwolenie stało się ostateczne.

Zaświadczenie

Prawo własności gruntu – po przekształceniu z użytkowania wieczystego – podlega ujawnieniu w księdze wieczystej urządzonej dla danej nieruchomości oraz w ewidencji gruntów i budynków. Podstawę do ujawnienia prawa własności stanowi zaświadczenie wydawane przez organ właściwy ze względu na rodzaj nieruchomości.

Przykład: zaświadczenie w odniesieniu do gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa wyda starostwa (wykonujący zadanie  zakresu administracji rządowej), a w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego – odpowiednio wójt (burmistrz, prezydent miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa.

Organ wydaje zaświadczenie z urzędu, w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia. Właściciel gruntu może także złożyć wniosek do organu. Wówczas termin do wydania zaświadczenia wynosi 4 miesiące od dnia otrzymania wniosku.

Podobny termin wiąże organ w razie wystąpienia z wnioskiem przez właściciela nieruchomości będącego cudzoziemcem (gdy przepisy wymagają uzyskania przez niego zezwolenia udzielonego przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych). Tu jednak termin liczony jest od daty przedstawienia ostatecznego zezwolenia.

Zaświadczenie zawiera:

• oznaczenie nieruchomości gruntowej lub lokalowej,
• oznaczenie i datę wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca (tylko w przypadkach przekształcenia prawa dotyczącego właśnie cudzoziemca),
• potwierdzenie przekształcenia,
• informację o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty,
• informację o możliwości wniesienia opłaty jednorazowej i zasadach jej wnoszenia,
• pouczenie o możliwości złożenia wniosku o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia opłaty  w drodze decyzji (gdy właściciel nieruchomości nie zgadza się z ww. informacją zawartą w zaświadczeniu).
  
  

Organ doręcza zaświadczenie dotychczasowym użytkownikom wieczystym. Właściwymi dla organu adresami użytkowników wieczystych są te, które wskazano w ewidencji gruntów i budynków lub te, na które doręczano korespondencję dotyczącą użytkowania wieczystego przed dniem przekształcenia.

Niezależnie od doręczenia użytkownikom wieczystym, organ przekazuje zaświadczenie do sądu wieczystoksięgowego w terminie 14 dni od jego wydania. Sąd z urzędu dokonuje wpisu w księdze wieczystej: własności gruntu i roszczenia o opłatę. Wpis jest wolny od opłat sądowych. Po dokonanym wpisie, sąd doręcza zawiadomienie o tym fakcie na adres wskazany w zaświadczeniu.

Opłata

Ustawa godzi interesy nowych właścicieli nieruchomości (dotychczasowych użytkowników wieczystych) i właścicieli dotychczasowych. Tych ostatnich – poprzez obciążenie nowych właścicieli obowiązkiem płatniczym. Wysokość opłaty z tytułu przekształcenia ma być równa wysokości opłaty rocznej uiszczanej dotychczas z tytułu użytkowania wieczystego (wysokość obowiązująca w dacie przekształcenia).

Opłatę należy wnosić przez okres 20 lat od dnia przekształcenia.

Jak ma się obowiązek opłaty do prowadzonych jeszcze postępowań aktualizacyjnych? Tu na początek słowo wyjaśnienia. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 121 z późn. zm.) przewiduje możliwość aktualizacji (nie częściej niż raz na 3 lata) wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w razie zmiany wartości nieruchomości.

Gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty rozkłada się na dwie równe raty. Powiększają one opłatę roczną w następnych dwóch latach.

Dopiero w trzecim roku od aktualizacji opłata roczna jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. I tu możemy wrócić do zapisów nowej ustawy. Gdy w dniu przekształcenia obowiązywałaby opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego ustalona za pierwszy lub drugi rok od aktualizacji, to wysokość opłaty z tytułu przekształcenia jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w trzecim roku od aktualizacji.

Ustanowienie zaś lub przeniesienie użytkowania wieczystego w okresie 1 stycznia – 31 grudnia 2018 r. skutkować będzie ustaleniem opłaty w wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która zgodnie z postanowieniami umowy obowiązywałaby od dnia 1 stycznia 2019 r.

Postępowania w sprawach aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, aktualizacji lub ustalenia stawek procentowych tych opłat, wszczęte i niezakończone przed dniem przekształcenia, toczą się nadal na podstawie przepisów dotychczasowych.

Standardowo opłatę wnosi się w terminie do dnia 31 marca każdego roku. Jedynie opłatę należną za 2019 rok wnosi się w terminie do dnia 29 lutego 2020 r. Właściciel gruntu może też złożyć wniosek, nie później niż na 14 dni przed upływem terminu płatności, o rozłożenie opłaty na raty lub ustalenie innego terminu jej wniesienia (nie może przekraczać danego roku kalendarzowego).

Obciążenie każdoczesnego właściciela

Zabezpieczeniem praw dotychczasowych właścicieli nieruchomości jest obciążenie obowiązkiem wnoszenia opłaty każdoczesnego właściciela nieruchomości. Oznacza to, że zmiana właściciela nieruchomości nie ma wpływu na obowiązek płatniczy obciążający właśnie tę nieruchomość, tak długo, jak opłata nie zostanie w całości uregulowana.

Nabywca nieruchomości może wystąpić do organu o potwierdzenie wysokości i okresu pozostałego do wnoszenia opłaty. Organ potwierdza te okoliczności w formie zaświadczenia. Nabywca nieruchomości może zakwestionować informację zawartą w zaświadczeniu. W tym celu musi, w terminie 2 miesięcy od doręczenia zaświadczenia, złożyć wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia opłaty w drodze decyzji.

Złożenie wniosku nie wstrzymuje obowiązku wnoszenia opłaty za dany rok. Organ w ciągu 30 dni ustali wysokość opłaty lub okres jej wnoszenia.

Informacja w zaświadczeniu

Informację o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, jej wysokości i okresie wnoszenia zawiera zaświadczenie potwierdzające przekształcenie. Właściciel nieruchomości może zakwestionować tę informację i złożyć wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji.

Termin do złożenia takiego wniosku wynosi 2 miesiące od dnia doręczenia zaświadczenia. Do czasu zakończenia postępowania przez organ, opłata wnoszona jest w wysokości wskazanej w zaświadczeniu.

Opłata jednorazowa

W każdym czasie trwania obowiązku płatniczego właściciel nieruchomości może zgłosić organowi zamiar jednorazowego wniesienia opłaty przekształceniowej w kwocie pozostałej do spłaty. W ciągu 14 dni od dnia zgłoszenia organ ma obowiązek poinformować właściciela gruntu o wysokości opłaty jednorazowej. Jeśli właściciel nie zgadza się z wysokością opłaty jednorazowej, to tryb postępowania jest analogiczny jak w odniesieniu do informacji zawartej w zaświadczeniu.

Wniesienie opłaty jednorazowej jest niezwykle korzystne z uwagi na możliwość uniknięcia waloryzacji opłaty, a przede wszystkim z uwagi na przywilej skorzystania z wysokiej bonifikaty. Bonifikata przysługuje w wysokości od 60% w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej w roku, w którym nastąpiło przekształcenie, do 10% w przypadku wniesienia jej w szóstym roku po przekształceniu.

Ale uwaga! Bonifikata z urzędu przysługuje wyłącznie w odniesieniu do gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa. Gdy zaś grunt stanowi własność jednostki samorządu terytorialnego, organ może (ale nie musi) udzielić bonifikaty.

Także od uznania organu zależy przyznanie bonifikaty od opłaty za dany rok. Bonifikata jest udzielana na mocy zarządzenia wojewody w odniesieniu do gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub na podstawie uchwały właściwej rady albo sejmiku, gdy chodzi o grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego.

Waloryzacja

Opłata z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego we własność może podlegać waloryzacji, której zasady wyznacza ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 5). Nie częściej niż raz na 3 lata organ dokonuje waloryzacji z urzędu albo na wniosek właściciela nieruchomości.

Organ zawiadamia właściciela nieruchomości o  wysokości zwaloryzowanej opłaty, która obowiązuje od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym dokonano waloryzacji.

Uregulowanie opłat

Właściciel gruntu, który wniósł wszystkie opłaty albo opłatę jednorazową, otrzyma od organu zaświadczenie o wniesieniu opłat (opłaty jednorazowej). Organ wydaje zaświadczenie z urzędu, w terminie 30 dni od dnia wniesienia opłat (opłaty jednorazowej).

Właściciel gruntu dołącza następnie uzyskane zaświadczenie do wniosku o wykreślenie w dziale III księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę. Wniosek podlega opłacie stałej w kwocie 250 zł w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej albo 75 zł – w pozostałych przypadkach.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2018 r., poz. 1716).