Na czym polega służebność gruntowa? Prawo energetyczne

Do ustanowienia służebności gruntowych dochodzi w stosunkach sąsiedzkich. Stąd dla ich powstania i istnienia nie tylko konieczne jest istnienie dwóch nieruchomości, ale też powinny one być względem siebie blisko położone. Właśnie to bliskie sąsiedztwo jest najczęściej przyczyną ograniczenia uprawnień właściciela jednej nieruchomości i poszerzenia uprawnień drugiego właściciela.

Służebność gruntowa polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz właściciela innej nieruchomości (władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że:

• właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź,
• właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź
• właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Prawo energetyczne. Uprawniony właściciel, ale i domownik

Posiadanie służebności gruntowej nie może pozbawiać w zupełności faktycznego władztwa właściciela nad nieruchomością obciążoną. Korzystanie z cudzej nieruchomości może być zatem jedynie częściowe (por. wyrok SA w Krakowie z 08.03.2016 r., I ACa 1658/15)

Uprawnionym do korzystania ze służebności gruntowej jest właściciel nieruchomości władnącej. Także użytkownik wieczysty może ustanowić służebność. Dopuszczalne jest ustanowienie służebności na nieruchomości objętej współwłasnością. Nie może jednak obciążać udziału we współwłasności nieruchomości ani nie może być ustanowiona na rzecz współwłaściciela innej nieruchomości (por. postanowienie SN z 09.02.2011 r., V CSK 218/10). Ponadto dopuszczalne jest ustanowienie służebności gruntowej tylko na rzecz całej nieruchomości władnącej. Stąd wykluczone jest ustanowienie służebności gruntowej jedynie na rzecz części określonej nieruchomości, jednej tylko z działek ewidencyjnych, z których ona się składa (pod. Postanowienie SN z 12.04.2013 r., IV CSK 527/12).

Uprawnionym do korzystania ze służebności będzie każdoczesny posiadacz nieruchomości, nawet zależny. Mogą z niej korzystać też osoby wykonujące prawo własności w imieniu właściciela, np. domownicy.

Wskażmy też, iż przepisy nie regulują konkretnych przykładów służebności gruntowych, jak np. czerpania wody i przeprowadzenia wodociągu. Nie oznacza to, że ustanowienie takiej (przykładowej) służebności nie jest dopuszczalne (por. postanowienie SN z 25.02.2016 r., III CSK 108/15).

Prawo energetyczne. Regulacja sposobu korzystania

Służebność drogi może powstać w drodze umowy, wydania orzeczenia administracyjnego lub sądowego. Możliwe jest ustanowienie służebności na skutek zajścia zdarzenia wskazanego w przepisach ustawy (zasiedzenie).

W razie ustanowienia służebności w drodze umownej stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności, zaś oświadczenie woli osoby ustanawiającej służebność powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Służebność może być wpisana do księgi wieczystej. Choć wpis nie ma charakteru konstytutywnego, to chroni uprawnionego przed utratą służebności na skutek nabycia nieruchomości w warunkach braku wiedzy nabywcy o istnieniu służebności.

Przepisy nie definiują sposobu korzystania ze służebności. Możliwe jest zatem każde działanie uprawnionego, które ma zwiększyć użyteczność nieruchomości władnącej, stosownie do potrzeb jej właściciela. Służebność gruntowa ze swej istoty może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. Jeżeli zaś prawo odpowiadające treści służebności nie ma służyć zwiększeniu użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części, to brak jest podstaw do ustanowienia służebności gruntowej (por. postanowienie SN z 09.09.2011 r., V CAK 218/10).

Gdy źródłem służebności jest umowa, jej zakres oraz sposób korzystania określa przede wszystkim wola stron. Należy przy tym uwzględnić także przepisy ustawy, zasady współżycia społecznego i ustalone zwyczaje (por. wyrok SN z 30.03.2017 r., V CSK 617/16). Umowa określa też, czy służebność jest odpłatna, bo odpłatność służebności – choć przeważa – nie jest regułą.

Służebność gruntowa. Interesy właścicieli nieruchomości

Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. Właściciel nieruchomości władnącej powinien przy wykonywaniu służebności liczyć się zatem z interesem właściciela nieruchomości obciążonej. Zawsze ustanowienie służebności prowadzi do zmniejszenia użyteczności nieruchomości obciążonej, jednak powinno mimo wszystko uwzględniać interes jej właściciela. Należy odpowiednio wyważyć interesy stron. Wykonywanie służebności z nadużyciem prawa może prowadzić do sytuacji, w której właściciel nieruchomości obciążonej będzie znacznie ograniczony w wykonywaniu swoich uprawnień, a nawet normalne korzystanie przez niego z nieruchomości będzie zagrożone. W takich wypadkach właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługiwać będzie roszczenie o zakazanie takich działań.

Czy podział nieruchomości ma wpływ na służebność?

Podział nieruchomości, czy to władnącej czy obciążonej, zasadniczo nie wpływa na treść służebności. Utrzymuje się ona w mocy odpowiednio na rzecz każdej z części utworzonych przez podział i na częściach utworzonych przez podział. Jednak gdy po podziale nieruchomości władnącej służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z utworzonych przez podział części, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych. Podobnie w odniesieniu do podziału nieruchomości obciążonej – gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej tylko części lub kilku z nich, właściciele pozostałych mogą żądać zwolnienia od służebności.

Jeśli podział nieruchomości władnącej albo obciążonej pociąga za sobą potrzebę zmiany sposobu wykonywania służebności, a strony nie osiągną porozumienia, sposób ten ustali sąd. W toku procesu właściciel nieruchomości obciążonej powinien udowodnić, że wskutek podziału nieruchomości władnącej służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub niektórych nieruchomości utworzonych przez podział, albo że wskutek podziału nieruchomości obciążonej wykonywanie służebności ogranicza się tylko do jednej lub do kilku nieruchomości powstałych w wyniku podziału (postanowienie SO w Gdańsku z 17.03.2011 r., III Ca 120/11).

Prawo energetyczne. Roszczenie o zmianę treści lub sposobu wykonywania

W określonych sytuacjach właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności. Kodeks cywilny zawiera dwie przesłanki pozwalające na dokonanie zmiany. Roszczenie uzasadnione musi być powstaniem ważnej potrzeby gospodarczej i jednocześnie jej dokonanie nie spowoduje niewspółmiernego uszczerbku dla nieruchomości władnącej. Czym jest ważna potrzeba gospodarcza? Kodeks nie definiuje tego pojęcia. Przyjmuje się, że jest nią obiektywnie ważna potrzeba przemawiającą za zmianą dotychczasowej treści służebności. Okoliczność ta powinna zajść po ustanowieniu służebności.

Z kolei niewspółmierny uszczerbek dla nieruchomości władnącej przejawiać się może w znaczącym obniżeniu jej wartości, braku możliwości lub poważnych trudnościach w korzystaniu z niej.

Do modyfikacji treści służebności może dojść w drodze umowy, orzeczenia sądu lub decyzji administracyjnej.

Służebność gruntowa. Zniesienie służebności

Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej:

• gdy stała się dla niego szczególnie uciążliwa wskutek zmiany stosunków, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej,
• gdy utraciła wszelkie znaczenie dla nieruchomości gruntowej.

W pierwszym przypadku zniesienie następuje za wynagrodzeniem, w drugim zaś jest nieodpłatne.
Zmiana stosunków wywołująca szczególną uciążliwość służebności dla zobowiązanego musi nastąpić po jej ustanowieniu. Zmiany mogą dotyczyć sytuacji odnoszącej się do konkretnej służebności albo też do ogólnej zmiany stosunków społeczno-gospodarczych. Jednocześnie tylko zmiana stosunków, która pozostaje w bezpośrednim związku przyczynowym z wytworzeniem się stanu rzeczy szczególnie uciążliwego dla właściciela nieruchomości obciążonej, uzasadnia możliwość zniesienia służebności gruntowej (por. wyrok SN z 08.04.1997 r., II CKN 286/98).

Zmiany stosunków nie stanowi samo zwiększenie częstotliwości korzystania z drogi (por. wyrok SN z 23.10.2001 r., I CKN 380/99). Podobnie, nie uzasadnia żądania zniesienia służebności zmiana jedynie w zakresie stosunków osobistych między właścicielem nieruchomości obciążonej a właścicielem nieruchomości władnącej (por. wyrok SN z 03.04.1985 r., III CRN 75/85).

Skoro służebność nie jest już potrzebna właścicielowi nieruchomości władnącej, to właściciel nieruchomości obciążonej może żądać jej zniesienia i to bez wynagrodzenia – interes prawny uprawnionego nie doznaje przecież uszczerbku. Utrata znaczenia oznacza, że służebność nie jest już zupełnie konieczna dla nieruchomości władnącej. Określona służebność drogi koniecznej utraci wszelkie znaczenie dla nieruchomości władnącej w razie ustania potrzeby korzystania z tej drogi w celu uzyskania przez tę nieruchomość odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Podstawą przyczyną takiego stanu rzeczy jest powstanie alternatywnej drogi umożliwiającej niezależny od służebności dostęp z nieruchomości władnącej do drogi publicznej (por. wyrok SO w Gdańsku z 05.12.2012 r., III Ca 283/12).

Podstawa prawna:
art. 285-295 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1025 z późn. zm.)